Spencer Global representa a clientes extranjeros en transacciones inmobiliarias en todo Chile. Desde propiedades urbanas en Santiago hasta terrenos rurales en la Patagonia, nuestros abogados gestionan estudios de títulos, redacción de contratos, trámites notariales e inscripción de propiedades. Cada año, el estudio completa millones de dólares en compras y ventas por cuenta de personas, familias e inversionistas extranjeros.
El estudio Spencer Global se especializa en derecho inmobiliario y de propiedad exclusivamente para clientes extranjeros. Desde propiedades rurales en la Patagonia hasta inmuebles urbanos en Santiago, Spencer Global gestiona compras de bienes raíces de todo tipo en Chile. Cada año, Spencer Global completa exitosamente millones de dólares en compras y ventas de propiedades para sus clientes.
En Spencer Global comprendemos los problemas particulares que enfrentan los extranjeros al comprar bienes raíces en Chile. Lo primero y más importante que hacemos por nuestros clientes es comunicar. Nos aseguramos de que comprendan todas las etapas del proceso de comprar, poseer y vender propiedades en Chile. Nuestros años de experiencia asistiendo a extranjeros en la compraventa de bienes raíces en Chile nos permiten completar las transacciones más rápido, con menos problemas y ahorrando más dinero a nuestros clientes que los estudios chilenos tradicionales que no se especializan en clientes extranjeros.
El estudio de títulos es la investigación legal integral del historial de dominio de una propiedad, sus gravámenes, deslindes y situación jurídica: el primer paso esencial antes de cualquier transacción inmobiliaria en Chile. Spencer Global realiza estudios de títulos completos en todas las regiones del país, examinando un mínimo de diez años de registros públicos y coordinando con las autoridades municipales, conservadores y organismos reguladores pertinentes para establecer la condición legal precisa de cualquier propiedad antes de que nuestros clientes comprometan una compra.
Spencer Global redacta y formaliza contratos de promesa que aseguran los términos de una transacción inmobiliaria antes del cierre, estableciendo las condiciones, los plazos y las garantías financieras que protegen los intereses de nuestros clientes en cada etapa del proceso. Cuando corresponde, estos contratos incluyen un depósito en custodia —normalmente hasta el diez por ciento del precio de compra— que obliga a ambas partes a completar la transacción una vez concluido el estudio de títulos y cumplidos todos los requisitos legales de la transferencia.
Spencer Global gestiona la compraventa de bienes raíces en todo Chile por cuenta de clientes extranjeros, administrando cada etapa de la transacción —estudio de títulos, redacción de contratos, escritura notarial e inscripción— para asegurar que cada transferencia sea legalmente completa, debidamente documentada y plenamente protegida bajo la ley chilena. Desde propiedades urbanas en Santiago hasta terrenos rurales en la Patagonia, nuestros abogados cuentan con el conocimiento regional y la experiencia transaccional para completar compras de manera eficiente e identificar problemas que los estudios chilenos tradicionales, sin enfoque en clientes extranjeros, habitualmente pasan por alto.
Spencer Global gestiona la inscripción del título ante el Conservador de Bienes Raíces competente: el paso final y jurídicamente decisivo de toda transacción inmobiliaria en Chile, sin el cual ninguna transferencia de dominio es completa ni exigible bajo la ley chilena. En esta etapa, la escritura de compraventa se presenta para su inscripción formal, se registran en el título las hipotecas o gravámenes que correspondan y el pago se libera al vendedor solo una vez practicada exitosamente la inscripción.
Al comprar bienes raíces en Chile, toda propiedad debe atravesar tres fases generales para que la transferencia sea completa y válida: primero, negociación y estudio de títulos; luego, la firma del contrato (el cierre de la operación); y finalmente, la inscripción del título y el pago. Describimos brevemente qué debe ocurrir en cada una de estas fases y cómo una compra particular puede apartarse de estas categorías generales.
Cada compra puede tener muchas otras consideraciones y los plazos de estas etapas pueden variar considerablemente; pero, en términos generales, toda propiedad en Chile pasará por estos tres pasos tarde o temprano; de lo contrario, no se trata de una compra legalmente válida ni completa.
Existe una fase adicional, generalmente opcional pero frecuente: la fase de negociaciones preliminares y contrato de promesa. A veces resulta útil fijar los términos generales de una compra mediante un contrato de promesa formal, antes de completar el estudio de títulos u otras gestiones sobre la propiedad. Este contrato es exactamente lo que su nombre indica: una "promesa" de concretar la compra si se cumplen ciertas condiciones. No es legalmente vinculante en el sentido de forzar la transferencia del inmueble, pero puede contemplar condiciones o multas para el comprador y el vendedor si no concretan la operación. Por ejemplo, en ocasiones se deja en custodia un 10% del valor de la propiedad para incentivar a las partes a completar la compra. Este instrumento puede ser útil mientras se realiza el estudio de títulos, o mientras la propiedad requiere subdivisión u otros trámites antes de avanzar a las fases formales. Nuevamente, este paso es opcional y depende de las particularidades de cada compra.
Es la investigación detallada de la propiedad. Un abogado calificado debe reunir todos los documentos legales relativos al inmueble en Chile y examinar en detalle el estado de los derechos de dominio y las obligaciones del vendedor. La pregunta a responder es: ¿están la propiedad y el vendedor en condiciones legales de transferir plenamente el inmueble? Esto puede ir desde confirmar que el vendedor es realmente el propietario, hasta cuestiones mucho más complejas, como un título que no existe y debe ser reconstruido.
Aunque algunas personas compran propiedades sin estudio de títulos, es extremadamente riesgoso —y simplemente imprudente— adquirir un inmueble en cualquier lugar sin conocer su situación legal completa. El estudio de títulos es también la base para redactar correctamente los contratos de la fase siguiente. Sin él, es posible que usted no sea dueño pleno y libre de la propiedad hasta que transcurran los plazos de prescripción, entre 10 y 30 años. En algunos casos podría no llegar nunca a ser legalmente propietario, si existió algún tipo de fraude o un error legal esencial.
El estudio de títulos DEBE ser realizado por su abogado y por nadie más. Los notarios no realizan estudios de títulos, los corredores de propiedades no están calificados y los conservadores no están legalmente facultados para efectuarlos; incluso los bancos que otorgan hipotecas realizan un estudio de títulos solo para proteger al banco. Con frecuencia debemos recomendar a nuestros clientes desistir de una compra que resulta demasiado lenta y costosa de completar, o que simplemente es una mala adquisición (por ejemplo, cuando el vendedor no tiene derecho sobre la propiedad). La mayoría de los problemas inmobiliarios en Chile se detectan en esta fase, por lo que consideramos que omitir el estudio de títulos no es una opción para nuestros clientes.
Normalmente, en esta etapa también se definen los detalles finales de la negociación: el precio, la logística de dónde y cuándo se realizará la transferencia, la verificación de los deslindes y muchos otros aspectos. Si el estudio de títulos revela problemas, este es el momento en que deben corregirse.
El contrato debe firmarse ante un notario público en Chile, y de ninguna otra forma, para que sea legalmente vinculante respecto de bienes raíces en el país. La compra o venta de una propiedad es nula por cualquier otro método: no es posible recibir y aceptar una oferta sobre un inmueble por carta, correo electrónico ni ningún otro medio.
En esta etapa, el pago de la propiedad tradicionalmente se deposita ante el notario mediante un vale vista bancario. Queda en custodia notarial, junto con las instrucciones para su entrega al vendedor o su devolución al comprador, según se cumplan o no determinadas condiciones.
La escritura de compraventa se presenta ante el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, que inscribirá la propiedad en el registro oficial o, en caso de existir un problema, rechazará la inscripción con una explicación. En esta etapa se inscriben también en el título determinados elementos, como hipotecas u otras limitaciones a la transferencia.
Si todo transcurre correctamente, el vendedor recibirá el vale vista bancario solo después de que la propiedad quede inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.
Nuevamente, existen casi infinitas formas en que una compra puede apartarse de estas fases generales, pero prácticamente todas las transferencias de propiedad pasarán por estos pasos tarde o temprano, de una u otra manera. Por ejemplo, en el caso de una propiedad adquirida con hipoteca, la fase final —un título plenamente inscrito a su nombre— puede no concretarse durante años, hasta que se alce la hipoteca inscrita en el título.
Los abogados de Spencer Global publican regularmente sobre las consideraciones legales y prácticas que enfrentan los compradores extranjeros de bienes raíces en Chile: desde el estudio de títulos y la inscripción hasta las normas que rigen las propiedades rurales, costeras y patagónicas. Los siguientes artículos se basan en la experiencia directa del estudio asesorando a clientes internacionales en transacciones inmobiliarias en todo el país.
Chile garantiza a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los ciudadanos o residentes chilenos que compran o poseen bienes raíces en el país. La legislación inmobiliaria chilena resguarda la transferencia de la propiedad y los derechos de dominio. No obstante, toda persona que considere comprar una propiedad en Chile debería realizar un estudio de títulos completo para conocer los problemas precisos que un inmueble determinado pueda tener antes de adquirirlo.
Realizar un estudio de títulos es el primer paso al considerar la compra de cualquier propiedad en venta en Chile. Un estudio de títulos completo va mucho más allá de rastrear el historial de dominio de un inmueble en el papel. Existen muchos otros aspectos que deben verificarse entre los numerosos registros públicos disponibles en el sistema legal chileno en materia inmobiliaria, y muchos problemas de títulos que provienen de la experiencia práctica sobre las dificultades propias de determinadas regiones y comunidades de Chile.
Más allá de saber qué documentos solicitar y su relevancia para un estudio de títulos en Chile, conocer los problemas y la historia local es esencial. Por ejemplo, lo que se considera un problema en zonas urbanas ni siquiera se registra en zonas rurales, y viceversa. Lo que es válido en el norte y en el sur de Chile no constituye un problema en las regiones centrales. Comencemos enfatizando que un estudio de títulos completo debe ser realizado por un abogado, no por un corredor de propiedades u otra persona.
Usted debe recibir copias completas de todos los documentos oficiales relacionados con el estudio de títulos, junto con una explicación escrita de su relevancia, y su abogado debe poder responder cualquier consulta sobre ellos. Lamentablemente, es práctica común de algunos abogados en Chile simplemente afirmar que realizaron el estudio de títulos y luego señalar que la propiedad está en orden, sin presentar más detalles. Si es necesario, solicite a su abogado que traduzca los documentos al inglés o a su idioma natal. Al finalizar, usted debe tener claro qué está comprando y cuáles son los riesgos, antes de comprometer sumas significativas de dinero.
Algunos de los problemas que usted o su abogado en Chile deben considerar región por región son la delicada situación de los derechos de agua, las leyes de colonización, los efectos de políticas agrícolas gubernamentales del pasado, levantamientos topográficos mal ejecutados, el uso de suelo y los permisos de edificación, entre otros. Lo que debe buscarse está determinado en gran medida por la historia de los patrones de desarrollo local de cada región.
Saber dónde buscar los problemas de una propiedad determinada no es tarea sencilla, y encontrar la estrategia adecuada para un estudio de títulos integral toma tiempo. El mejor consejo es tomarse ese tiempo y no apresurar una compra, ni permitir que nadie lo apresure a comprar en Chile, hasta que el estudio de títulos esté completo. Un estudio de títulos completo, junto con un contrato sólido basado en él, le permitirá eliminar casi todo el riesgo asociado a la compra de bienes raíces en Chile. Incluso cuando se detectan problemas, la mayoría de las dificultades de un título de propiedad en Chile pueden corregirse.
Para iniciar un estudio de títulos usted debe contar con los datos de inscripción del último título de la propiedad. El vendedor o su corredor deberían poder proporcionar esta información. Los datos más importantes son la comuna donde se inscribió, el número y la foja de la inscripción, y el año en que esta se practicó. El registro público de cada año repite los mismos números y fojas, por lo que el año es esencial. Con esta información su abogado puede solicitar, en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, un Certificado de Dominio con Vigencia. Solo con estos datos, un abogado calificado en Chile podrá iniciar el estudio de títulos y requerir todos los documentos relacionados con la propiedad que usted está considerando adquirir.
Debe tener presente que, para un estudio de títulos completo e integral, su abogado examinará todas las inscripciones de al menos 10 años. Este plazo se basa en el máximo término de prescripción que establece la ley para interponer acciones legales respecto de una propiedad en Chile. Muchos problemas, o problemas potenciales, pueden detectarse únicamente con la información obtenida de la inscripción del título: por ejemplo, eventuales acciones fundadas en herencias, obligaciones contractuales pendientes, entre otras.
Cada comuna (o grupo de comunas en las zonas menos pobladas de Chile) cuenta con su propio Conservador de Bienes Raíces. Para compras de propiedades en el sur de Chile, realizar un estudio de títulos desde Santiago implica gestionar con las autoridades regionales, las municipalidades locales y el conservador de la ciudad donde se adquiere el inmueble. A menudo, en pueblos remotos, deberá gestionar con las oficinas públicas de la capital provincial y con autoridades regionales para reunir todos los documentos necesarios. Por ejemplo, si adquiere una propiedad cerca de Futaleufú en la Patagonia, esto implica gestionar con la Municipalidad de Futaleufú, el Conservador de Chaitén y autoridades regionales como la oficina del Servicio de Impuestos Internos en Puerto Montt: oficinas distribuidas en una amplia zona geográfica.
En general, en Chile la solicitud de los documentos necesarios para el estudio de títulos no demora demasiado, con la excepción de Santiago y algunas otras grandes ciudades. En ellas es necesario esperar al menos dos semanas para recibir un certificado, y en ocasiones más.
El sistema nacional de registro en Chile se basa en la labor de tres auxiliares de la administración de justicia, considerados parte del sistema legal chileno y supervisados por la Corte de Apelaciones territorialmente competente. Estos son el Notario, el Conservador y el Archivero.
El Conservador de Bienes Raíces certifica las limitaciones vigentes al dominio —como una hipoteca, servidumbres o derechos de uso que afecten la propiedad— o, en su defecto, la inexistencia de tales limitaciones. Las prohibiciones sobre una propiedad en Chile pueden ser convencionales o por resolución judicial. Por ejemplo, una prohibición de vender el inmueble durante los primeros cinco años tras la compra, o una orden judicial que impida la venta mientras esté pendiente una acción legal.
Los tribunales pueden decretar medidas precautorias, como el remate de la propiedad ante el incumplimiento de una deuda, o simplemente prohibir al propietario celebrar contratos de venta mientras exista un litigio pendiente (embargo y prohibición de celebrar actos y contratos).
La descripción del título, el plano inscrito y la descripción de los deslindes (minuta de deslindes). En Chile, al adquirir propiedades urbanas, los deslindes suelen estar claramente determinados y descritos íntegramente en el título inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. Los problemas habituales en zonas urbanas se relacionan normalmente con el dominio, herencias y acciones legales pendientes, pero rara vez con los deslindes o las líneas de propiedad.
La situación en el caso de terrenos agrícolas o rurales puede ser muy distinta. Hemos detectado numerosas fallas graves en el sistema de inscripción y en el sistema nacional de levantamientos registrado ante Bienes Nacionales y su base de datos nacional. Por ello, con frecuencia se requieren nuevos levantamientos y correcciones de títulos antes de la compra, a veces simplemente para actualizar las descripciones originales de los deslindes a las prácticas topográficas modernas. En el caso de terrenos agrícolas, las subdivisiones deben ser aprobadas por la autoridad agrícola e inscritas en el Conservador de Bienes Raíces, por lo que el ingeniero o topógrafo a cargo debe presentar el proyecto a dichas autoridades para su aprobación. Las autoridades deben verificar que el levantamiento sea correcto, concordante con los documentos previos, y que todos los deslindes sean consistentes. Al tratarse de un acto de autoridad, se presumen correctos; sin embargo, en la práctica hemos encontrado errores graves en los planos. Un error de este tipo terminará en un proceso judicial, con independencia de la responsabilidad legal del funcionario que aprobó el plano con errores. Verificar que el plano presentado ante las autoridades esté libre de errores es esencial.
Como práctica estándar recomendamos a todos nuestros clientes que las propiedades sean objeto de un nuevo levantamiento independiente antes de la compra. Cuando la información preliminar del estudio de títulos indica la posibilidad de un problema, insistimos en realizar un nuevo levantamiento (por ejemplo, cuando la propiedad colinda con un río, o cuando las descripciones de un título a otro no coinciden).
Utilizando los planos de subdivisión, contrastamos la descripción del título inscrito con el plano. En general, cuando la propiedad ha sido subdividida, los límites no solo se describen en el título, sino que se detallan en un documento separado protocolizado ante el conservador, denominado "minuta de deslindes". En muchos casos los deslindes antiguos se describen en el título de forma vaga, normalmente por referencia al dominio de las propiedades vecinas, las que a su vez pueden haber cambiado o presentar errores en sus títulos.
Puede que no exista siquiera una referencia a cuántos metros tiene cada línea, ni si se trata de una línea recta o quebrada. A medida que una propiedad se subdivide, las descripciones tienden a mejorar y los planos inscritos incorporan referencias GPS. Por estas razones es crucial revisar la descripción de la "minuta de deslindes" y el plano mismo. También puede ser necesario revisar los títulos de las propiedades vecinas y sus planos —una suerte de operación forense legal y topográfica— para determinar los deslindes reales y la correspondencia entre la descripción legal y la propiedad física.
Cuando las propiedades no han sido subdivididas, verificar los planos antiguos en terreno es muy importante. La mayoría de las referencias de los planos antiguos corresponde a hitos naturales (ríos, viejos troncos en descomposición) que pueden haber cambiado, o a propietarios que pueden haber cambiado. En ocasiones, rastrear los problemas de un título resulta más fácil conversando con la comunidad, pues un conflicto puede ser de conocimiento público. Aquí es donde salir a terreno y conocer a los vecinos, al trabajador del campo de al lado y a los funcionarios municipales locales se convierte en una herramienta crítica para detectar problemas de títulos en zonas rurales. El conocimiento y la experiencia local son esenciales.
En el caso de propiedades rurales en Chile, los deslindes a veces no son fáciles de determinar únicamente a partir de los títulos y documentos legales. Estos constituyen la base de una compra segura, pero deben adoptarse muchas medidas para verificar que sean correctos. Realizar un nuevo levantamiento de la propiedad, establecer coordenadas GPS e incluir una referencia en el contrato de compraventa son solo algunos de los muchos pasos que pueden tomarse para evitar cruzadas judiciales futuras al adquirir una propiedad en Chile.
El sistema legal chileno establece que nadie puede ser privado de su propiedad, ni de alguno de los atributos del dominio, salvo en virtud de una ley general o especial que autorice la expropiación por causa de utilidad pública o interés nacional. La legalidad de ese acto expropiatorio puede impugnarse ante los tribunales, y la expropiación siempre da derecho a una indemnización completa basada en el precio de mercado de la propiedad. El monto de la indemnización también puede discutirse si no se corresponde con el valor de mercado. Los extranjeros y los chilenos propietarios de bienes raíces en Chile tienen exactamente los mismos derechos y responsabilidades. Normalmente, en grandes proyectos públicos como carreteras, el Estado tiende a pagar por sobre los precios de mercado para evitar posibles conflictos legales o retrasos en el proyecto.
Para verificar si una propiedad está siendo considerada para expropiación existen dos documentos básicos. El certificado de nivel nacional debe solicitarse normalmente en la oficina regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. El otro certificado lo emite la municipalidad de cada comuna, que fija los requisitos de plazo e información necesarios para obtenerlo. Ambos certificados declararán con claridad si la propiedad está siendo considerada para expropiación, permitiendo a los propietarios y al público planificar en consecuencia y/o ejercer sus derechos como dueños.
Finalmente, deben verificarse las normas de uso de suelo, el destino de la propiedad, los permisos de edificación y las restricciones constructivas del inmueble. Le invitamos a revisar nuestro artículo sobre normas de uso de suelo y planificación territorial en Chile.
Como puede apreciar, realizar un estudio de títulos en Chile no es un asunto trivial. No recomendamos que intente hacerlo por su cuenta: debe contar con asesoría legal competente para efectuar un estudio de títulos completo. Este artículo solo busca entregar a los extranjeros que compran bienes raíces en Chile una referencia general sobre el tipo de documentos que deberían esperar recibir en un informe completo de títulos. Reiteramos que muchos —si no la mayoría— de los problemas de un título pueden corregirse en Chile, si se detectan a tiempo.
Nuestros abogados investigan el historial legal completo de la propiedad, examinando dominio, gravámenes y deslindes antes de asumir cualquier compromiso.
Cerramos el precio, los términos y las condiciones de la compra sobre la base de los resultados del estudio de títulos.
La escritura de compraventa se firma ante notario público chileno, con los fondos en custodia bajo condiciones claras de liberación.
Presentamos la escritura ante el Conservador de Bienes Raíces y confirmamos la inscripción antes de que los fondos se liberen al vendedor.
Solicite una llamada o reunión con nuestro equipo en Santiago o el sur de Chile.
